소규모 건물을 계획할 때 가장 먼저 부딪히는 질문이 “이 공간이 면적에 들어가나요?”입니다. 다락을 넓게 쓰고 싶은데 면적에 잡히는지, 발코니를 키우면 얼마나 산입되는지에 따라 용적률과 공사비가 크게 달라집니다. 이 글에서는 바닥면적 제외 기준을 발코니·다락·외부계단·필로티·처마 항목별로 정리하고, 자주 헷갈리는 포인트를 짚어드립니다.
요약
- 바닥면적과 건축면적은 산정 규칙이 다르며, 면적 제외 조건도 항목마다 다릅니다.
- 다락은 층고 1.5m(경사지붕 1.8m) 이하일 때 바닥면적에서 제외됩니다.
- 발코니(노대)는 외벽 접한 길이 × 1.5m만큼 공제하고 나머지를 산입합니다.
- 필로티·옥외 피난계단·지하주차장 경사로 등은 조건을 충족하면 바닥면적에 산입하지 않습니다.
바닥면적과 건축면적은 다르다
면적 이야기를 시작하기 전에 두 개념을 구분해야 합니다.
- 바닥면적: 각 층의 벽·기둥 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다. 이 값을 모든 층에 대해 합한 것이 연면적이고, 용적률 계산의 기준이 됩니다.
- 건축면적: 건물을 위에서 내려다봤을 때(수평투영) 외벽 중심선으로 둘러싸인 면적입니다. 건폐율 계산의 기준이 됩니다.
같은 발코니나 처마라도 “바닥면적에서 빠지는지”와 “건축면적에서 빠지는지”는 별개입니다. 이 글은 주로 용적률과 직결되는 바닥면적 산입·제외 기준을 다룹니다. 근거는 「건축법 시행령」 제119조(면적 등의 산정방법)입니다.
항목별 바닥면적 산입·제외 기준
아래 표는 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호를 중심으로 항목별 기준을 정리한 것입니다.
| 항목 | 산입 / 제외 | 기준·조건 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 다락 | 제외 | 층고 1.5m 이하(경사진 지붕은 1.8m 이하)인 것만 해당 | 시행령 §119①3호 가목 |
| 발코니(노대) | 일부 산입 | 노대 면적에서 (노대가 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m)를 뺀 면적을 산입 | 시행령 §119①3호 나목 |
| 필로티 | 제외 | 벽면적의 1/2 이상이 개방되고, 공중·차량 통행 또는 주차 전용이거나 공동주택인 경우 | 시행령 §119①3호 다목 |
| 옥외 피난계단 | 제외 | 폭 1.5m 이하의 옥외 피난계단 | 시행령 §119①3호 |
| 지하주차장 경사로 | 제외 | 지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정 | 시행령 §119①3호 |
| 승강기탑·계단탑·굴뚝·물탱크 등 | 제외 | 옥상·옥외·지하에 설치하는 설비·구조물 | 시행령 §119①3호 |
| 처마·차양(벽·기둥 없는 부분) | 일부 산입 | 외벽·외곽 기둥 중심선 기준으로 산정(돌출부는 별도 규정 적용) | 시행령 §119①3호 |
위 수치는 검색일 기준 「건축법 시행령」 제119조 내용입니다. 시행령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시점의 최신 조문을 확인하시기 바랍니다.
헷갈리는 포인트 1 — 다락 “층고 1.5m”의 의미
다락이 제외되려면 바닥에서 천장(반자)까지의 높이, 즉 층고가 기준 이내여야 합니다. 평지붕 형태는 1.5m, 박공처럼 경사진 지붕은 평균 높이 기준으로 1.8m가 한도입니다. 이 높이를 넘기면 다락 전체가 바닥면적에 산입되어 용적률에 그대로 반영됩니다. “조금만 높이면 되겠지” 하다가 면적이 한꺼번에 늘어나는 대표적인 구간입니다.
헷갈리는 포인트 2 — 발코니는 “완전 제외”가 아니다
발코니(노대)는 면적이 통째로 빠진다고 오해하기 쉽습니다. 실제로는 노대가 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5m를 곱한 값만큼만 공제하고, 그보다 깊은 부분은 바닥면적에 산입됩니다. 예를 들어 외벽 접한 길이가 4m인 발코니는 4 × 1.5 = 6㎡까지 공제되며, 발코니 실면적이 6㎡를 넘으면 초과분이 산입됩니다.
헷갈리는 포인트 3 — 필로티는 “조건부” 제외
기둥만 세우고 1층을 비웠다고 모두 제외되는 것은 아닙니다. 벽면적의 1/2 이상이 개방된 구조여야 하고, 그 부분이 통행·주차에 전용되거나 공동주택일 때만 제외됩니다. 일부를 창고나 실내 용도로 막으면 그 부분은 산입 대상이 될 수 있습니다.
BIM으로 면적 산입을 미리 검증한다
면적 기준은 위 표처럼 항목마다 조건이 다르고, 다락 높이 몇 cm나 발코니 깊이 몇 십 cm 차이로 산입 여부가 갈립니다. 도면을 다 그린 뒤에야 면적이 초과된 것을 발견하면 평면을 다시 짜야 하고, 그만큼 일정과 비용이 늘어납니다.
BIM은 이 문제를 설계 초기에 잡아냅니다. 에이코드건축사사무소는 BIM 모델 안에서 다음을 사전 검토합니다.
- 다락 층고 자동 측정: 경사지붕 다락의 평균 층고를 모델에서 바로 산출해 1.5m·1.8m 기준 충족 여부를 확인합니다.
- 발코니 공제량 계산: 노대 외벽 길이와 깊이를 모델 치수로 잡아 산입되는 면적을 미리 수치화합니다.
- 필로티 개방률 확인: 벽면적 대비 개방 비율을 3D로 검토해 제외 조건 충족 여부를 시각적으로 점검합니다.
- 연면적·용적률 즉시 반영: 평면을 수정하면 면적표가 자동 갱신되어, 변경이 용적률에 미치는 영향을 바로 확인합니다.
도면을 그린 뒤 면적을 따로 계산하는 방식과 달리, BIM은 모델과 면적표가 연동되어 있어 “이 다락을 10cm 높이면 면적이 얼마나 늘어나는가”를 즉시 비교할 수 있습니다. 착공 전에 면적·비용을 확정해두면 인허가 단계의 재설계를 줄일 수 있습니다.
소규모 건축 계획 중이신가요?
BIM 기반 설계로 착공 전 면적·비용을 정확하게 파악할 수 있습니다.
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※ 건축 관련 법규는 지역·용도·시기에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 적용 여부는 담당 구청 또는 건축사와 상담하시기 바랍니다.