토지 매입이나 건축 계획을 세울 때 “건축면적”, “연면적”, “바닥면적”이라는 비슷해 보이는 용어가 한꺼번에 등장합니다. 세 용어는 각각 다른 것을 측정하며, 무엇을 면적에 넣고 빼느냐에 따라 건폐율·용적률 계산 결과가 달라집니다. 이 글에서는 세 면적의 정의와 차이, 그리고 건축법 시행령 제119조에 따른 산정 기준을 정리합니다.
2026년 기준 업데이트(2026-06): 건축면적·연면적·바닥면적 산정 방식은 건축법령이 정합니다. 본문은 일반 기준이며, 세부 산입·제외는 개정과 관할 확인이 기준입니다.
요약
- 건축면적은 건물을 위에서 내려다본 ‘바닥 발자국’의 크기로, 건폐율 계산의 기준입니다.
- 바닥면적은 각 층별로 벽·기둥 중심선에 둘러싸인 면적이며, 발코니·승강기탑 등 일부는 제외됩니다.
- 연면적은 각 층 바닥면적의 합계이고, 용적률 산정 시에는 지하층·부속 주차장 면적 등을 뺀 값을 씁니다.
- 모든 산정 기준의 근거는 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) 입니다. 면적 산정은 허가 검토의 출발점이므로, 전체 절차는 건축 인허가·법규 종합 가이드에서 함께 확인할 수 있습니다.
건축면적·연면적·바닥면적의 정의와 차이
세 용어는 측정 대상과 쓰임이 다릅니다. 먼저 한눈에 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 측정 대상 | 기준선 | 주된 쓰임 |
|---|---|---|---|
| 건축면적 | 건물의 수평투영 외곽(1개 층 기준) | 외벽 중심선 | 건폐율 산정 |
| 바닥면적 | 각 층별 실내 면적 | 벽·기둥 중심선 | 연면적의 기초 단위 |
| 연면적 | 모든 층 바닥면적의 합계 | — | 용적률 산정, 규모 판단 |
건축면적은 건축물(처마·차양 등 부속 부분 포함)을 수직으로 투영했을 때 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 한 동의 건물이 땅 위에 차지하는 ‘발자국’에 해당합니다.
바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 층마다 따로 계산합니다.
연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계입니다. 건물의 전체 규모를 나타내는 값으로 이해하면 됩니다.
건축면적 산정 기준 — 무엇이 포함되고 제외되나
건축면적의 핵심은 처마·발코니 같은 돌출부의 처리입니다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호에 따르면, 처마·차양·부연·발코니 등 외벽 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 경우, 그 끝부분에서 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 면적을 건축면적으로 산정합니다. 즉 1미터까지의 돌출은 건축면적에 넣지 않습니다.
| 부분 | 건축면적 산입 여부 |
|---|---|
| 외벽 중심선 내부 본체 | 산입 |
| 1m 이하 돌출 처마·차양 | 제외 |
| 1m 초과 돌출부 | 끝에서 1m 후퇴한 부분만 산입 |
| 지표면에서 일정 높이 이하의 부속 구조 등 | 시행령에 따른 별도 기준 적용 |
위 표는 일반적인 기준을 요약한 것으로, 한옥·전기차 충전시설·태양광 설비 등 특정 구조물에는 별도의 완화·예외 규정이 적용될 수 있습니다.
바닥면적 산정 기준 — 층별로 빠지는 항목
바닥면적은 벽·기둥 중심선을 기준으로 하되, 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호는 여러 제외·완화 항목을 둡니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.
| 항목 | 바닥면적 처리 |
|---|---|
| 노대(발코니) | 노대 면적에서 ‘접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m’를 공제한 면적만 산입 |
| 필로티(공중 통행·주차·통로 등) | 해당 용도일 경우 제외 |
| 승강기탑·계단탑·장식탑·다락 등 | 일정 요건 충족 시 제외 |
| 벽·기둥 구획이 없는 건축물 | 지붕 끝에서 수평거리 1m 후퇴한 선으로 산정 |
발코니의 경우 난간 설치 여부와 관계없이 위 공제 방식이 적용되며, 공제 후 남는 면적만 바닥면적에 들어갑니다. 다락·승강기탑 등은 높이·용도 요건이 충족되어야 제외되므로, 실제 적용은 설계 도면 기준으로 따져야 합니다. 발코니·다락이 면적에서 빠지는 구체적 요건은 면적 제외 — 발코니·다락에서, 확장 설계 시 면적 변화는 발코니·테라스 확장 글에서 더 자세히 다룹니다.
연면적과 용적률 산정 — 같은 듯 다른 값
연면적은 각 층 바닥면적의 단순 합계지만, 용적률을 산정할 때 쓰는 연면적은 일부 항목을 뺀 값이라는 점이 중요합니다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호에 따라 용적률 산정용 연면적에서는 다음을 제외합니다.
| 항목 | 일반 연면적 | 용적률 산정용 연면적 |
|---|---|---|
| 지상층 거실·실내 면적 | 포함 | 포함 |
| 지하층 면적 | 포함 | 제외 |
| 지상층 부속 주차용 면적 | 포함 | 제외 |
| 초고층 건축물 피난안전구역 | 포함 | 제외 |
| 경사지붕 아래 대피공간 등 | 포함 | 제외(요건 충족 시) |
따라서 같은 건물이라도 “건물 전체 규모로서의 연면적”과 “용적률 계산에 쓰는 연면적”은 수치가 다를 수 있습니다. 건폐율은 건축면적, 용적률은 (용적률 산정용) 연면적을 기준으로 한다는 점을 함께 기억하면 헷갈리지 않습니다.
BIM으로 면적을 정확히 산출한다
건축면적·바닥면적·연면적은 정의는 간단해 보여도, 돌출부 1m 후퇴, 발코니 공제, 필로티·다락 제외 같은 세부 규정이 겹치면 수기 계산에서 오차가 생기기 쉽습니다. 면적 하나가 어긋나면 건폐율·용적률이 한도를 넘어 허가 단계에서 문제가 될 수 있습니다.
BIM(Building Information Modeling) 설계에서는 3D 모델에 각 부재와 공간의 속성을 입력하면 건축면적·바닥면적·연면적이 자동으로 집계됩니다. 발코니 공제분, 필로티 제외분, 지하층·주차장 면적 같은 항목도 규칙에 따라 분류해 산출하므로, 설계를 변경할 때마다 면적표가 실시간으로 갱신됩니다.
이렇게 산출된 면적은 곧바로 건폐율·용적률 검토로 이어집니다. 착공 전에 면적과 규모를 정확히 확인하고, 한도 초과 같은 오류를 미리 잡아 허가 반려 위험을 줄일 수 있다는 것이 BIM 기반 설계의 실질적 이점입니다.
소규모 건축 계획 중이신가요?
BIM 기반 설계로 착공 전 면적·비용을 정확하게 파악할 수 있습니다.
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※ 건축 관련 법규는 지역·용도·시기에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 적용 여부는 담당 구청 또는 건축사와 상담하시기 바랍니다.