“이번에 또 고지서가 날아왔는데, 이게 매년 똑같이 나오는 건가요?”
위반건축물 표기가 있는 건물을 보유한 분들이 가장 막막해하는 지점이 바로 이행강제금입니다. 한 번 내면 끝나는 과태료와 달리, 시정하지 않으면 반복해서 부과되기 때문입니다. 에이코드는 위반 현황을 정리하고 합법화 경로를 함께 검토하는 과정에서 이 산정 구조를 자주 설명드립니다. 이 글에서는 이행강제금이 어떤 기준으로, 얼마나, 어떻게 부과되는지 그 일반 구조를 정리합니다.
이 글은 이행강제금 제도의 일반 구조를 설명하는 정보이며, 특정 건물의 부과액·감경 여부를 단정하지 않습니다. 산정 기준은 건축법·지자체·개정에 따라 달라지므로 관할 지자체와 전문가 확인이 기준입니다.
먼저 위반건축물과 이행강제금의 전체 그림을 보면 이 글의 산정 부분을 이해하는 데 도움이 됩니다.
요약
- 이행강제금은 「건축법」 제80조에 따른 행정상 강제 수단으로, 시정명령 미이행 시 부과됩니다.
- 산정의 뼈대는 시가표준액 × 위반면적 × 위반 내용별 비율입니다.
- 시정될 때까지 연 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과되며, 시정하면 중단됩니다.
- 영리 목적·상습 위반 등 일정 요건에서는 가중될 수 있고, 소규모 주거용 등 일부는 감경될 수 있습니다.
- 구체적 비율·금액·감경 범위는 시행령과 지자체 조례, 개정에 따라 달라지므로 관할 확인이 필요합니다.
이행강제금이란 — 과태료와 다른 점
이행강제금은 위반 상태를 스스로 바로잡도록 압박하는 수단입니다. 과거의 잘못을 처벌하는 과태료·벌금과 달리, 장래의 시정을 강제하는 데 목적이 있습니다. 그래서 한 번 부과로 끝나지 않고, 위반이 해소될 때까지 반복됩니다.
흐름은 단순합니다. 허가권자가 위반 사실에 대해 시정명령을 내리고(제79조), 정해진 기한까지 시정하지 않으면 이행강제금을 부과합니다. 적발과 시정명령 단계의 자세한 절차는 위반 적발과 시정명령 과정에서 따로 정리해 두었습니다.
산정 구조 — 무엇을 곱하나
부과액의 기본 틀은 세 요소의 조합입니다.
| 구성 요소 | 의미 |
|---|---|
| 시가표준액 | 해당 건축물 1㎡당 시가표준액 (지방세 과세 기준) |
| 위반면적 | 무단 증축·용도변경 등으로 위반된 면적(㎡) |
| 위반 내용별 비율 | 위반 유형에 따라 시행령·조례로 정한 적용 비율 |
「건축법」 제80조는 건폐율·용적률 초과 또는 무허가·무신고로 지은 건축물의 경우, 1㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱한 금액의 범위에서 위반 내용에 따른 비율을 적용하도록 정하고 있습니다. 그 밖의 위반은 시가표준액의 10% 범위에서 산정하는 구조입니다.
즉 같은 면적이라도 시가표준액이 높은 지역의 건물일수록, 그리고 위반 유형이 무거울수록 금액이 커지는 구조입니다. 구체적 적용 비율은 위반 내용별로 시행령과 지자체 조례에서 정하므로, 실제 금액은 관할 지자체 산정과 개정 내용을 확인해야 합니다.
반복 부과와 중단
이행강제금은 한 번으로 끝나지 않습니다. 최초 시정명령일을 기준으로 연 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복 부과할 수 있습니다. 보유 기간이 길수록 누적 부담이 커지는 이유입니다.
반대로 위반 상태를 시정하면 그 시점 이후로는 부과되지 않습니다. 다만 이미 부과된 금액은 시정했다는 이유만으로 자동 소멸하지 않는 것이 일반적이므로, 중단 효과가 언제부터 적용되는지는 관할 지자체에 확인하는 편이 안전합니다.
가중·감경 개념
산정 구조에는 사정에 따른 조정 장치도 있습니다.
- 가중: 영리를 목적으로 한 위반, 상습적 위반 등 일정 요건에 해당하면 금액이 늘어날 수 있습니다.
- 감경: 연면적이 작은 주거용 건축물 등 일부 경우, 조례에 따라 금액이 줄어들 수 있습니다.
가중·감경의 구체적 요건과 폭은 「건축법」 시행령과 지자체 조례, 개정 사항에 따라 달라집니다. 따라서 “우리 건물은 감경 대상”이라고 미리 단정하기보다, 양성화 경로와 함께 검토하는 것이 현실적입니다. 한시적 특별법을 통한 합법화 가능성은 양성화 특별법의 적용 범위에서 다루었습니다.
합법적인 건축은 건축사와 함께
이행강제금 부담의 출발점은 대부분 “절차를 건너뛴 공간”입니다. 건축사는 현황을 도면과 건축물대장 기준으로 정리해 위반면적과 유형을 명확히 하고, 자진시정과 양성화 가운데 어느 경로가 현실적인지 판단하는 기초를 마련합니다. 새로 공간을 확보할 때도 건폐율·용적률·용도 적합성을 설계 단계에서 검토해, 처음부터 합법 범위 안에서 면적을 확보하는 방향을 함께 찾습니다.
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현황 파악부터 대응 방향까지, 건축사사무소가 함께 검토해 드립니다.
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※ 본 글은 일반적인 제도 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 건물의 이행강제금 부과액·가중·감경 여부에 대한 판단을 제공하지 않습니다. 산정 기준과 비율, 반복 부과 횟수, 감경 범위는 「건축법」 개정과 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으니 관할 지자체와 전문가 검토를 거치시기 바랍니다.