“이 건물 양성화하면 되지 않나요?” 위반건축물을 보유하거나 매입하려는 분들께 가장 자주 듣는 말입니다. 하지만 양성화는 마음먹는다고 언제나 할 수 있는 절차가 아닙니다. 에이코드건축사사무소가 현장에서 마주하는 가장 흔한 오해도 바로 이것입니다. 양성화는 평상시 행정 절차가 아니라, 국가가 한시적으로 법을 만들어 문을 열어 줄 때에만 가능했던 예외에 가깝습니다.
이 글은 위반건축물 양성화 제도의 일반 정보이며, 특정 건물의 양성화 가능 여부를 단정하지 않습니다. 양성화 특별법은 한시적으로만 시행되어 현재 적용 여부가 다르고, 처분·대응은 개별 사실관계와 관할 판단에 따라 달라지므로 반드시 건축사·행정사·변호사 등 전문가 상담이 기준입니다.
위반건축물이 어떻게 관리되고 어떤 처분으로 이어지는지는 위반건축물 이행강제금 제도에서 기본 흐름을 함께 확인하시길 권합니다.
요약
- 양성화란 위반건축물을 일정 요건 아래 합법으로 정리하는 것을 말합니다.
- 평상시에는 양성화가 원칙적으로 어렵고, 국가가 제정한 한시 특별법 기간에만 가능했던 사례가 있습니다.
- 그 근거가 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이며, 과거 수 차례 한시적으로 시행되었습니다.
- 시행 중이 아닐 때는 양성화가 원칙적으로 불가하며, 시정명령·이행강제금 대상이 됩니다.
- 시행 시점·대상 범위는 그때그때 법이 정하므로, “지금 가능하다”는 단정은 위험합니다.
양성화란 무엇인가
양성화는 건축법을 위반해 지어졌거나 무단으로 용도·면적이 변경된 건축물을, 일정 요건을 충족하면 합법 상태로 정리해 주는 것을 뜻합니다. 사용승인을 받지 못했던 부분에 대해 절차를 거쳐 적법성을 인정받는 개념입니다. 다만 모든 위반이 양성화 대상이 되는 것은 아니며, 법이 정한 범위와 요건 안에 있어야 합니다. 건축물에 어떤 위반이 기록되어 있는지는 건축물대장의 종류와 표시 사항을 통해 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.
특별법의 역사 — 한시 시행
양성화의 법적 근거는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」입니다. 이 법은 상시법이 아니라, 일정 기간만 효력을 갖는 한시법으로 만들어졌습니다. 과거 여러 차례 제정·시행되었고, 가장 최근의 본격 시행은 2014년 무렵 약 1년간 운영된 바 있습니다. 대상도 주로 소규모 주거용 건축물처럼 그때의 법이 정한 범위로 한정되었습니다.
2026년 현재는 위반건축물 관리 방안의 하나로 새로운 특별법안이 논의·심사되는 단계로 알려져 있으나, 이는 곧 시행을 의미하지 않습니다. 법안 상정과 실제 시행은 별개이며, 시행 시기·대상은 최종 입법 결과에 따라 달라집니다.
시행 중이 아닐 때의 원칙
특별법이 시행되고 있지 않은 기간에는 양성화가 원칙적으로 불가능합니다. 이 경우 위반건축물은 합법화되지 않고, 관할 지자체의 시정명령과 이행강제금 부과 대상이 됩니다. 이행강제금은 위반 상태가 해소될 때까지 반복 부과될 수 있으며, 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 매매·임대·금융에서 불이익으로 이어지기도 합니다. “특별법이 곧 나온다”는 기대만으로 위반 상태를 방치하는 것은 권하기 어렵습니다.
대상·요건의 개념과 한계
특별법이 시행되더라도 모든 건물이 양성화되는 것은 아닙니다. 한시법은 대상 용도·규모·시점 등을 구체적으로 한정하며, 신청·신고와 존치 가능 여부 판단이라는 절차를 거칩니다. 기존 위반을 일정 요건 아래 존치로 인정할지, 시정으로 갈지는 개별 사실관계와 관할 판단의 영역입니다. 무단 증축이 대수선 허가 대상에 해당하는지 등 구조·안전 요소가 얽히면 검토는 더 복잡해집니다.
합법적인 건축은 건축사와 함께
위반건축물 문제는 사후 대응보다 사전 예방이 비용과 위험을 크게 줄입니다. 건축사사무소는 설계 단계에서 용도·면적·구조에 대한 법규를 미리 검토해 위반 자체가 발생하지 않도록 돕습니다. 이미 위반이 발생한 건물이라면, 현황과 도면을 비교 검토해 어떤 부분이 문제인지 파악하고, 시정·존치·양성화 가능성 등 현실적인 대응 방향을 함께 정리해 드립니다. 양성화가 가능한지 단정하기보다, 사실관계를 먼저 명확히 하는 것이 안전한 출발점입니다.
위반건축물 문제로 고민이신가요?
현황 파악부터 대응 방향까지, 건축사사무소가 함께 검토해 드립니다.
상담신청
※ 양성화 특별법의 시행 여부·대상은 법 제정과 시점에 따라 달라집니다. 본문은 일반 정보이며, 실제 적용은 최신 법령과 관할 지자체·전문가 확인이 기준입니다.