서울에 부지를 가진 건축주가 신축매입약정을 검토할 때 가장 먼저 마주치는 혼동이 “LH냐 SH냐”입니다. 흔히 ‘신축매입약정’이라고 하면 LH를 떠올리지만, 서울 지역에는 **SH(서울주택도시공사, i-sh.co.kr)**라는 별도 주관기관이 있고 자체 매입임대 사업을 운영합니다. 두 기관은 이름도, 신청 창구도, 적용 지역도 다릅니다. 이 글은 SH 매입약정의 개요와 LH와의 차이를 서울 건축주 관점에서 정리합니다.
이 글은 제도의 일반적인 구조를 설명하는 정보이며, 특정 사업의 매입 여부나 수익을 보장하지 않습니다. 매입 단가·일정·요건은 공고 회차와 연도에 따라 달라집니다.
LH 제도 자체가 처음 낯설다면 LH 신축매입임대 제도 이해 글을 먼저 보시면 비교가 쉽습니다.
요약
- SH 매입약정은 서울주택도시공사(SH)가 운영하는 신축매입약정 사업으로, 민간이 서울 내 주택을 신축해 SH에 매도하는 구조입니다. 주관기관과 대상지역(서울)이 LH와 가장 크게 다른 점입니다.
- 신청·공고 창구도 다릅니다. **SH는 SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)**의 ‘주택매입’ 공고로, LH는 LH청약플러스로 안내됩니다.
- SH는 2026년 제1차 신축약정 매입임대주택 매입공고(2026년 5월 15일 공고)부터 심사 방식을 3단계 컷오프 심사로 개편하고 평가위원을 전원 외부위원으로 구성하는 등 절차를 바꿨습니다(SH 발표 기준).
- 매입가는 LH·SH 모두 감정평가를 기준으로 산정되나, 적용 지역·심사 기준·운영 세부가 달라 실제 조건은 각 기관 공고 원문 확인이 필수입니다.
SH 매입약정 개요 — 서울주택도시공사의 신축매입약정
SH(서울주택도시공사)는 서울시 산하 공기업으로, 서울 지역의 공공임대·공공분양 주택을 공급하는 기관입니다. 이 SH가 운영하는 신축매입약정(매입임대) 사업은, 민간 사업자가 SH 공고 조건에 맞춰 서울 내에 주택을 신축하고 SH가 이를 매입해 공공임대로 공급하는 방식입니다. 큰 흐름 자체는 LH의 신축매입약정과 유사합니다. 즉 착공 전에 매입약정을 먼저 맺고, 준공·검수를 거쳐 SH에 매도하는 구조입니다.
2026년 들어 SH는 매입임대주택 사업 절차를 전반적으로 개편했습니다. SH 발표에 따르면 주요 변경점은 다음과 같습니다(2026년 6월 1일 개선 적용, 2026년 5월 15일 제1차 공고부터 반영).
- 3단계 컷오프 심사 도입: 기존의 정성적 종합심사를 폐지하고, 단계별 적합성을 평가하는 3단계 컷오프 방식으로 전환했습니다. 단계별 평가 기준(적합성 평가표)도 공개합니다.
- 평가위원 전원 외부위원 구성: 심의의 독립성을 높이기 위해 평가위원을 전원 외부위원으로 구성하고 심의위원 풀을 확대했습니다.
- 자치구별 맞춤형 평가표: 자치구별 특성을 반영한 평가표를 신설했습니다.
- 사전컨설팅 확대: 건축 분야에 더해 전기·기계까지 사전컨설팅 대상을 넓혔습니다.
세부 신청 자격·매입 조건·일정은 회차별 공고에 명시되며, 신청은 SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)의 ‘주택매입’ 공고를 통해 안내됩니다. 구체적 신청 절차는 별도로 정리한 SH 매입약정 신청 절차 글을 참고하세요.
SH vs LH 매입약정 비교
두 제도는 “민간이 짓고 공공이 산다”는 골격은 같지만, 운영 주체와 적용 범위가 다릅니다. 핵심 항목을 표로 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | SH 매입약정 | LH 매입약정 |
|---|---|---|
| 주관기관 | 서울주택도시공사(SH) | 한국토지주택공사(LH) |
| 대상지역 | 서울특별시 | 전국(LH 사업지구 기준) |
| 매입가 산정 | 감정평가 기준(SH 공고 기준) | 감정평가 기준(LH 공고 기준) |
| 신청·공고 창구 | SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr) ‘주택매입’ 공고 | LH청약플러스 매입약정 공고 |
| 심사 방식 | 3단계 컷오프 심사·외부위원 구성(2026년 개편) | 회차별 선정심의(LH 공고 기준) |
(출처: SH·LH 공고 및 보도자료, 2026년 기준. 회차에 따라 변동될 수 있음)
표에서 보듯 **가장 큰 갈림길은 ‘서울이냐, 전국이냐’와 ‘어느 기관에 신청하느냐’**입니다. 서울 부지를 가진 건축주라면 SH 공고를 우선 확인하는 것이 자연스럽고, LH 공고와 조건을 함께 비교해볼 수 있습니다. 매입가는 두 기관 모두 감정평가를 기준으로 한다고 안내하지만, 적용 지역과 심사 절차가 달라 실제 산정 결과나 사업성은 부지·회차마다 달라집니다. 따라서 “LH가 무조건 더 비싸다/싸다”는 식의 단정은 적절하지 않으며, 각 공고의 산정 기준과 회차별 조건을 직접 대조해야 합니다.
서울 건축주를 위한 시사점
서울에 부지를 둔 건축주가 SH 매입약정을 검토할 때 실무적으로 짚어둘 점을 정리하면 다음과 같습니다.
- 창구를 헷갈리지 않기: SH와 LH는 별개 기관이고 신청 시스템도 다릅니다. 서울 부지라면 SH 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr) 공고를 먼저 확인하되, 두 기관 공고를 모두 비교해볼 수 있습니다.
- 개편된 심사 기준 확인: SH는 2026년부터 3단계 컷오프 심사와 자치구별 평가표를 적용합니다. 평가표가 공개되므로 신청 전에 자신의 계획안이 어느 단계에서 걸릴 수 있는지 점검하는 것이 유리합니다.
- 회차별 공고 원문 우선: 매입 단가·면적 기준·신청 기간은 회차마다 바뀝니다. 본문 수치는 참고용이며, 실제 판단은 해당 회차 공고와 담당 부서 확인이 기준입니다.
BIM으로 SH 매입약정 사업성·품질을 사전 검증하기
SH 매입약정은 “약정 때 협의한 계획 = 준공 결과물”의 일치와, 공개된 평가표 기준 충족이 사업의 관건입니다. 이 지점에서 BIM(건축정보모델링) 기반 설계가 실질적인 검증 도구가 됩니다.
- 사업성 사전 검토: 3D 모델에서 세대수·전용면적·마감 물량을 정확히 산출해, 부지에서 가능한 계획안과 예상 공사비를 착공 전에 가늠할 수 있습니다. SH 감정평가·심사 기준에 비춰 무리한 계획인지 미리 점검하는 데 도움이 됩니다.
- 품질·평가표 대응: SH가 공개하는 적합성 평가표·자치구별 평가표 항목을 모델 단계에서 체크리스트화해, 평면·설비·면적 기준 충족 여부를 시각적으로 확인할 수 있습니다.
- 약정-시공-검수 일관성: 설계 모델을 기준으로 평면·입면·물량이 연동된 도서를 만들면 도면 간 불일치가 줄어, 준공 검수 단계의 보완·지연 위험을 낮춥니다.
즉 BIM은 단순한 3D 시각화가 아니라, SH 매입약정처럼 계획의 정합성과 품질 기준 충족이 곧 사업 리스크인 사업 방식에서 사전 검증 도구로 효과를 발휘합니다.
소규모 건축 계획 중이신가요?
BIM 기반 설계로 착공 전 비용·일정을 정확하게 파악할 수 있습니다.
상담신청
※ SH·LH 매입약정 기준·단가·일정은 공고 회차와 연도에 따라 수시로 바뀝니다. 참여 전 SH(i-sh.co.kr) 공고 원문과 담당 부서를 반드시 확인하시기 바랍니다.