서울에 있는 부지에 다세대·다가구 같은 주택을 짓고, 완공 후 SH(서울주택도시공사)에 매도하는 방식이 SH 신축매입약정입니다. 착공 전에 매입 조건을 먼저 약정으로 확정한다는 점이 일반 분양·임대와 가장 다른 부분입니다. 매수자가 사전에 정해져 있어 사업 리스크를 줄일 수 있는 구조이지만, 그만큼 공모·심사·약정·검수로 이어지는 절차가 정해져 있습니다.
이 글은 서울 건축주 입장에서 SH 신축매입약정 공모의 참여 자격, 신청 서류·창구, 그리고 공모부터 매입까지의 절차를 정리합니다. SH는 LH(한국토지주택공사)와는 별개의 기관으로, 서울 지역 매입을 담당하며 공고 창구도 다릅니다. 제도 자체가 처음 낯설다면 개요부터 정리한 SH 매입약정 제도 이해 글을 먼저 보시고, 약정 절차의 일반적인 흐름은 LH 매입약정 신청 절차 글도 함께 참고하세요.
요약
- SH 신축매입약정은 민간 사업자가 SH 공고 조건에 맞춰 서울 지역에 주택을 신축하고, 착공 전 매입약정을 체결한 뒤 준공·검수를 거쳐 SH에 매도하는 사업 방식입니다.
- 신청은 SH(서울주택도시공사) 공고 창구를 통해 이뤄지며, LH 공고와는 별개입니다. 공고는 SH 홈페이지(i-sh.co.kr)의 ‘SH소식 → 공고 및 공지 → 주택매입’ 메뉴에 게시됩니다.
- 큰 흐름은 공고 → 매도신청·접수 → 서류심사 → 선정심의 → 설계도면 협의 → 감정평가 → 약정체결 → 착공 → 준공·검수 → 매입(대금지급) 순입니다.
- 일반 안내 기준으로 매도신청부터 심의까지 약 40일, 심의 후 약정체결까지 약 2개월로, 약정 단계까지 평균 3개월가량이 소요됩니다(공고·회차에 따라 상이).
SH 신축매입약정 참여 자격
SH 신축매입약정 공모는 **서울 지역에 주택을 신축하려는 민간 사업자(건축주)**를 대상으로 합니다. 구체적인 응모 자격은 회차별 공고문에 명시되며, 일반적으로 아래 조건들이 핵심입니다. 정확한 기준은 반드시 해당 회차 공고 원문을 확인하셔야 합니다.
- 대상 지역: 서울특별시 내 부지(SH 매입 대상 지역). 공고별로 자치구·입지 조건이 추가될 수 있습니다.
- 토지 확보 요건: 토지소유권을 확보했거나, 약정·착공 시점까지 확보가 가능한 사업자. 일반적으로 약정체결 전까지 토지소유권 확보와 건축허가가 요구됩니다.
- 주택 유형·규모: 다세대·다가구·연립 등 공고에서 정한 유형과 면적·세대 기준에 부합하는 계획안. 최근에는 매입 규모 제한이 완화되어 대규모 단지까지 신청 가능한 회차도 운영되었습니다(공고 기준).
- 사업 수행 능력: 신축과 준공까지 이행할 수 있는 자금·시공 계획. 공고에 따라 결격 사유(부도·체납 등)가 명시될 수 있습니다.
참고: ‘자격이 되는가/안 되는가’를 단정하기보다, 공고문의 응모 자격 항목과 SH 담당 부서 안내를 기준으로 판단하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 자격 항목을 안내하는 자료이며, 개별 사안의 적격 판단을 대신하지 않습니다.
신청 서류와 창구
SH 매입약정 공모 신청은 SH(서울주택도시공사) 창구를 통해 진행합니다. LH 청약플러스가 아니라 SH 홈페이지 공고를 확인해야 한다는 점에 유의하세요. 매도신청 시 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같으며, 공고별로 가감될 수 있습니다.
| 구분 | 항목 | 비고 |
|---|---|---|
| 신청 | 주택매입(매도) 신청서 | SH 공고 양식 |
| 토지·건물 | 토지 등기부등본, 토지이용계획확인서 | 토지 확보·이용 조건 확인 |
| 부동산 | 부동산종합증명서(종합형) | 권리·이용 현황 |
| 설계 | 배치도·평면도 등 계획도면, 사업계획서 | 면적·세대·마감 계획 포함 |
| 인허가 | 건축허가(예정) 관련 서류 | 약정 단계 전후 요구 |
| 신청 창구 | SH 홈페이지 ‘SH소식 → 공고 및 공지 → 주택매입’ | i-sh.co.kr |
(서류 항목은 공고 회차에 따라 달라질 수 있으며, 최종 목록은 해당 공고문 기준입니다.)
신청 창구를 정리하면, SH 홈페이지(i-sh.co.kr)의 ‘SH소식 → 공고 및 공지 → 주택매입’ 메뉴에서 진행 중인 매입 공고를 확인하고, 공고문에 안내된 접수 방법(방문·우편·전자접수 등)과 기간에 맞춰 제출합니다. 회차마다 접수 기간이 정해져 있으므로 공고 게시 시점에 맞춰 준비하는 것이 중요합니다.
공모 → 약정 → 준공 → 매입 절차
SH 매입약정도 큰 틀은 일반적인 신축매입약정 절차를 따릅니다. 건축주가 거치는 단계를 시간 순으로 정리하면 다음과 같습니다. 단계 명칭·순서는 공고 유형(직접매입/신탁 등)과 회차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 단계 | 내용 | 주체 |
|---|---|---|
| 1. 매입공고 | SH가 회차별 매입약정 공고 게시 | SH |
| 2. 매도신청·접수 | 사업자가 부지·계획안으로 매도 신청 | 건축주 |
| 3. 서류심사·현장조사 | 신청서류 검토 및 입지·대지 조사 | SH |
| 4. 선정심의 | 매입약정 대상 여부 심의 | SH |
| 5. 설계도면 협의 | 매입 기준에 맞춘 인허가 수준 도면 조율 | 건축주·SH |
| 6. 토지소유권 확보·건축허가 | 부지 확보 및 허가 취득 | 건축주 |
| 7. 감정평가 | 토지·건물 평가로 매입가격 산정 | SH |
| 8. 매입약정 체결 | 약정통지 후 일정 기간 내 약정 체결 | 건축주·SH |
| 9. 착공·시공 | 협의 도면대로 시공, 품질점검 병행 | 건축주 |
| 10. 준공·검수 | 준공 후 단계별 품질점검 | SH |
| 11. 매매계약·대금지급 | 등기 후 매매계약 체결 및 대금 정산 | 건축주·SH |
이 흐름에서 핵심은 약정체결(8단계)이 착공보다 앞에 있다는 점입니다. 짓기 전에 SH와 매도 조건을 확정하므로, 설계 단계의 정확성이 사업 전체를 좌우합니다.
매입가격은 토지와 건물을 구분해 산정하는 것이 일반적입니다. 토지는 감정평가 금액을, 건물은 별도의 원가계산(외부 용역기관) 결과를 합산해 매매예정 금액을 정합니다. 다만 산정 방식과 단가는 회차·공고 유형에 따라 다르므로, 자금 계획을 세우기 전에 해당 공고의 매입가격 산정 기준을 반드시 확인하세요.
BIM으로 응모 사업계획 정교화하기
SH 신축매입약정은 “공고 조건에 맞춘 사업계획 → 협의 도면 → 준공 결과물”의 일치도가 사업 성패를 좌우합니다. 이 일치도를 높이는 데 BIM(건축정보모델링) 기반 설계가 실질적으로 유리합니다.
- 응모 사업계획 단계: 3D 모델에서 면적·세대 구성·마감 물량을 정확히 산출해, 공고의 면적·세대·마감 기준과의 정합성을 사전에 검토할 수 있습니다. 수기 계산 대비 누락·오기를 줄여 사업계획서의 신뢰도를 높입니다.
- 설계도면 협의 단계: SH 매입 기준에 맞춰 평면·마감을 조정할 때, 모델 기반으로 변경 영향(면적·물량·비용)을 즉시 확인할 수 있어 협의 횟수와 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.
- 감정평가·매입가격 대응: 건물 물량이 모델과 연동되어 있으면 원가 산정 근거를 명확히 정리할 수 있어, 평가 단계에서 자료 제시가 수월합니다.
- 준공·검수 대응: 설계 모델과 시공 현황을 비교하면 변경 사항 추적이 쉬워, 품질점검 시 근거 자료를 빠르게 제시할 수 있습니다.
즉, BIM은 단순한 3D 시각화가 아니라 응모 사업계획부터 약정·검수까지 정보 일관성을 유지하는 도구로 활용됩니다. 매입약정처럼 계획과 결과물의 정합성이 곧 사업 리스크인 방식에서 특히 효과가 큽니다.
소규모 건축 계획 중이신가요?
BIM 기반 설계로 착공 전 비용·일정을 정확하게 파악할 수 있습니다.
상담신청
※ SH 매입약정 기준·서류·일정은 공고 회차와 연도에 따라 수시로 바뀝니다. 참여 전 SH(i-sh.co.kr) 공고 원문과 담당 부서를 반드시 확인하시기 바랍니다.