SH 매입약정 매입가격과 사업성 검토

서울에 부지를 둔 건축주가 SH 신축매입약정을 검토할 때 가장 현실적인 질문은 “SH가 내 건물을 얼마에, 어떤 기준으로 사주느냐”입니다. SH 매입약정 매입가격이 어떻게 정해지는지, 그 매입가에서 총사업비를 빼면 실제로 얼마가 남는지를 알아야 사업성을 판단할 수 있습니다. 이 글에서는 SH(서울주택도시공사, i-sh.co.kr)의 매입가 산정 구조와 서울 지가 특성, 사업성 검토 항목을 쉽게 정리합니다. 제도 자체가 처음이라면 먼저 SH 매입약정이란? LH와 무엇이 다른가를 참고하시기 바랍니다.

이 글은 매입가격 산정 구조와 사업성 검토 방법을 설명하기 위한 일반 정보이며, 특정 수익을 보장하거나 사업 참여를 권유하는 내용이 아닙니다. 매입 단가·산정 기준·일정은 공고 회차와 연도에 따라 달라지므로 실제 수치는 반드시 해당 회차 공고를 확인해야 합니다.

요약

• SH 매입약정 매입가격은 토지는 감정평가금액(감정가), 건물은 재조달원가(지금 다시 지으면 드는 비용)를 기준으로 산정하는 구조이며, 통상 복수의 감정평가법인이 낸 금액을 산술평균해 정합니다.
• 건축주의 사업성은 **매입가 − 총사업비(토지비+공사비+설계·인허가비+금융비용 등)**로 가늠하며, 이 차액이 사실상의 이윤입니다.
• 서울은 자치구별 지가 격차가 크고 토지 비중이 높아, 같은 산정 방식이라도 부지 위치에 따라 사업성이 크게 갈립니다.
• 산정 기준·단가는 회차별 공고에 따라 달라지므로, 본문 수치는 참고용이며 실제 판단은 SH 공고 원문과 감정평가 기준이 기준입니다.

SH 매입약정 매입가격은 어떻게 산정되나

신축매입약정의 매입가격은 큰 틀에서 토지 가격과 건물 가격을 나눠 산정한 뒤 합산하는 구조입니다. SH·LH 등 공공 매입임대 사업이 공통적으로 따르는 골격은 다음과 같습니다.

• 토지 가격: 감정평가법인이 산정한 토지 감정가격을 기준으로 합니다. 인근 거래사례·공시지가 등을 반영한 시장가격 성격입니다.
• 건물 가격: 재조달원가(같은 건물을 지금 다시 지을 때 드는 표준 공사비)를 기준으로 산정합니다. 재조달원가 적용이 곤란할 경우 한국부동산원의 ‘건물신축단가’ 등이 활용됩니다.
• 산정 절차: 통상 복수의 감정평가법인이 각각 평가한 금액을 산술평균하여 최종 매입가를 정합니다. 평가 시점·기준은 공고에 명시됩니다.

여기서 중요한 점은, 공공 매입임대 전반에서 건물 매입가격이 주변 시세를 반영한 감정가격을 초과하지 못하도록 상한을 두는 방향이 강화돼 왔다는 것입니다. 2024년 LH가 도입했던 공사비 연동형(실제 공사비를 반영하는 방식)이 “시세보다 비싼 고가 매입”이라는 지적을 받으면서, 2026년에는 신축매입약정을 다시 감정평가 방식으로 일원화하는 흐름이 이어졌습니다. 이 흐름은 SH를 포함한 공공 매입임대 산정 기조에 영향을 줍니다.

LH 쪽 산정 방식의 변화와 사업성 계산을 더 자세히 보려면 LH 신축매입임대 매입가격과 사업성 분석을 함께 참고하면 비교가 쉽습니다.

다만 SH는 LH와 별개 기관이고, 적용 지역(서울)과 심사 절차가 다릅니다. 따라서 “LH가 더 비싸다/싸다”는 단정은 적절하지 않으며, 참여하려는 회차 공고의 산정 기준과 감정평가 시점을 직접 확인해야 합니다.

SH 매입약정 사업성 검토 항목

건축주 입장에서 사업성은 단순합니다. SH 매입가에서 내가 실제로 쓴 총사업비를 빼면 남는 차액이 이윤입니다.

사업성 = SH 매입가 − 총사업비

문제는 총사업비에 들어가는 항목을 빠짐없이, 정확히 잡는 것입니다. 흔히 놓치는 항목이 사업 기간 이자와 설계 변경에 따른 공사비 증가분입니다. 토지를 사들이고 착공해 준공·매입대금 수령까지 걸리는 기간이 길수록 이자 부담이 커지고, 이 부분이 차액을 깎아먹습니다. 아래는 사업성 검토 시 점검해야 할 항목과 변동 요인을 정리한 표입니다.

핵심은 매입가가 높아 보여도 총사업비가 정확히 잡히지 않으면 차액이 음수가 될 수 있다는 점입니다. 특히 건물가격이 재조달원가·시세 상한 안에서 인정되면, 실제 투입한 공사비보다 인정 금액이 낮아질 수 있습니다. 내 공사비가 SH가 인정하는 원가 범위 안에 들어오는지 착공 전에 따져봐야 합니다.

서울 지가 특성과 매입가 변수

SH 매입약정이 LH와 가장 다른 점은 무대가 오직 서울이라는 것입니다. 서울 토지의 특성은 매입가와 사업성에 직접 영향을 줍니다.

• 토지 비중이 높다: 서울은 지가가 높아 총사업비에서 토지가 차지하는 비중이 큽니다. 매입가에서 토지 감정가가 차지하는 몫이 크다는 뜻이고, 그만큼 토지 감정 결과가 사업성을 좌우합니다.
• 자치구별 격차가 크다: 2025년 서울 개별공시지가는 전년 대비 약 4.02% 올랐는데, 자치구별로 보면 강남구(약 5.47%)·용산구(약 5.21%)·성동구(약 4.82%) 등은 평균을 웃돈 반면 금천구(약 2.11%)·구로구(약 2.28%)·도봉구(약 2.31%) 등은 상대적으로 낮았습니다(서울시 2025년 개별공시지가 기준). 같은 SH 사업이라도 부지 위치에 따라 토지 감정가와 사업성이 크게 갈립니다.
• 공시지가는 참고선일 뿐이다: 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당 적정가격으로, 과세 등의 기준이 되는 값입니다. 실제 매입가의 토지분은 별도의 감정평가로 정해지므로, 공시지가는 지가 수준을 가늠하는 참고선으로만 활용해야 합니다.

정리하면, 서울 부지에서는 토지 감정 결과의 영향력이 크고 위치 편차가 크다는 점을 전제로 사업성을 봐야 합니다. 평균 상승률 같은 거시 지표보다, 내 부지가 속한 자치구·필지의 감정 가능 범위를 보수적으로 추정하는 편이 안전합니다.

BIM 물량 기반 개산공사비로 사업성을 정밀 검토하기

SH 매입약정 사업성 판단에서 가장 큰 변수는 결국 내 총사업비를 얼마나 정확히 알고 있느냐입니다. 매입가의 토지분은 감정평가로 정해지지만, 차액을 좌우하는 건물 공사비는 건축주 본인의 설계와 시공 계획에 달려 있기 때문입니다.

A.CODE는 BIM(건축정보모델링)으로 설계 단계에서 자재 물량을 추출해 공사비를 개략 산정(개산공사비)합니다. 평면과 단면을 모델로 구성하면 콘크리트·철근·마감재 등의 물량이 자동으로 산출되어, 도면을 확정하기 전에 “이 설계안의 공사비가 대략 얼마인지”를 숫자로 확인할 수 있습니다. 여기에 토지비·설계비·금융비용을 더하면 총사업비 추정치가 나오고, 이를 SH 예상 매입가와 비교하면 차액(사업성)이 양수인지 음수인지를 착공 전에 가늠할 수 있습니다.

특히 건물가격이 재조달원가·시세 상한 안에서 인정되는 구조에서는, BIM 물량 기반 내역이 있으면 “내가 들이는 원가”와 “SH가 인정하는 원가”의 간극을 미리 비교해볼 수 있습니다. 설계를 바꾸기 쉬운 초기 단계에서 물량·비용·매입가를 함께 검토하는 것이, SH 매입약정 사업의 리스크를 줄이는 현실적인 방법입니다.

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BIM 기반 설계로 착공 전 비용·일정을 정확하게 파악할 수 있습니다.
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※ SH 매입약정 단가·산정 기준은 공고 회차와 연도에 따라 수시로 바뀝니다. 참여 전 SH(i-sh.co.kr) 공고 원문과 감정평가 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.