서울에 부지를 가진 건축주가 SH 신축매입약정을 검토할 때 가장 먼저 막히는 질문이 “내가 지으려는 주택이 SH가 사주는 대상에 들어가는가”, “이 땅이 서울 안이긴 한데 입지 조건은 통과하는가”입니다. SH(서울주택도시공사, i-sh.co.kr)는 LH와 별개의 기관이고, 사주는 주택의 유형·면적·품질과 대상 토지·입지 기준을 자체 공고로 정합니다. 이 글은 SH 매입약정 대상이 되는 주택과 토지의 기준을, 공고에 반복적으로 나타나는 내용을 중심으로 건축주·사업자 관점에서 정리합니다. 제도 전반이 처음이라면 SH 매입약정이란? LH와 무엇이 다른가를 먼저 보시면 흐름이 잡힙니다.
이 글은 공고에 공통적으로 나타나는 일반 기준을 안내하는 정보 제공입니다. 특정 필지나 계획안의 매입 가능·불가 여부를 판단하거나 보장하지 않으며, 실제 적용은 공고 회차·연도에 따라 달라집니다.
요약
- SH 매입약정 대상 주택은 서울시 소재의 다세대·다가구·연립·도시형생활주택 등으로, 세대당 전용면적 **85㎡ 이하(국민주택규모)**가 기본 틀입니다(SH 공고 기준).
- 매입 유형은 일반·청년·기숙사·신혼부부Ⅰ·Ⅱ·반지하주택 등으로 나뉘며, 유형마다 전용면적대(소형은 19~33㎡대 등)와 품질 기준이 다릅니다(2025년 SH 매입 유형 기준).
- 대상 토지·입지는 서울특별시 안에 있어야 하고, 진입도로 확보·정주여건이 중요합니다. 사도(개인 소유 도로)·미확보 도로, 위반건축물 등은 제한·제외 사유가 됩니다.
- SH는 2026년 제1차 공고부터 3단계 컷오프 심사와 자치구별 평가표를 적용해, 면적·품질·입지 기준 충족 여부를 단계별로 봅니다(SH 발표 기준).
SH 매입약정 대상 주택 — 유형과 전용면적
SH 신축매입약정은 민간 사업자가 서울 안에 주택을 신축하면 SH가 매입해 공공임대로 공급하는 사업입니다. 따라서 “어떤 주택을 짓느냐”가 곧 매입 대상 여부를 가릅니다. SH 공고와 사업 안내에서 반복적으로 확인되는 대상 주택의 큰 틀은 다음과 같습니다.
| 구분 | 일반 기준(SH 공고 공통 경향) | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 주택 유형 | 다세대·다가구·연립주택, 도시형생활주택(단지형 다세대·연립, 원룸형 등) | 공고에서 허용하는 유형 |
| 전용면적 | 세대당 전용 85㎡ 이하(국민주택규모) 기본. 소형 위주 유형은 19~33㎡대 등 유형별 범위 | 유형별 전용면적 구간 |
| 매입 유형 | 일반·청년·기숙사·신혼부부Ⅰ·신혼부부Ⅱ·반지하주택 등 | 모집 유형별 면적·품질 기준 |
| 품질 | SH 계획설계·마감 기준 충족, 약정 계획과 준공 결과물의 일치 | 공고 첨부 설계·품질 기준 |
(출처: SH 매입임대주택 사업개요·계획설계 기준, 서울주거포털 도시형생활주택 안내, 2025년 매입 유형 기준. 회차에 따라 변동될 수 있음)
표에서 보듯 핵심 기준선은 전용면적 85㎡ 이하라는 국민주택규모이며, 그 안에서 청년·신혼부부·기숙사처럼 모집 유형에 따라 더 작은 면적대와 다른 품질 기준이 적용됩니다. 예를 들어 도시형생활주택 원룸형 계열은 소형 평형(대체로 19~33㎡대) 위주로 공급되는 식입니다. 같은 “매입약정”이라도 어떤 유형으로 신청하느냐에 따라 요구되는 세대 구성·면적·마감이 달라지므로, 짓기 전에 목표 유형의 공고 기준을 먼저 정하는 것이 순서입니다.
또 하나 중요한 점은 품질입니다. SH는 매입임대주택 계획설계 기준을 두고 있고, 2026년 개편에서는 사전컨설팅을 건축뿐 아니라 전기·기계까지 확대했습니다(SH 발표 기준). 즉 면적 요건만 맞춘다고 끝이 아니라, 약정 때 협의한 계획과 준공 결과물의 품질이 기준에 맞아야 매입으로 이어집니다.
대상 토지·입지 기준 — 서울 지역·진입도로·정주여건
주택 유형이 맞아도, 땅이 기준을 통과하지 못하면 신청이 어렵습니다. SH 매입약정의 대상 토지에서 가장 먼저 보는 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 일반 기준(공고 공통 경향) | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 안의 토지(SH는 서울 지역 전담 기관) | 행정구역상 서울 여부 |
| 용도지역 | 주거지역 중심, 상업지역 등은 공고 조건에 따름 | 토지이용계획확인서상 용도지역 |
| 진입도로 | 진입도로가 확보되어야 하며, 사도(개인 소유 도로)·미확보 도로는 제한 | 도로 폭, 도로 소유 형태, 접도 여부 |
| 정주여건 | 대중교통·생활편의시설 접근성, 임대 수요 등 입지의 질 | 역·정류장·편의시설까지 거리 |
(출처: SH·LH 매입임대 공고의 진입도로·대상지 요건 공통 사례, 서울주택도시공사 사업개요. 회차·연도에 따라 변동될 수 있음)
여기서 LH와 가장 크게 갈리는 지점이 소재지입니다. SH는 서울 전담 기관이므로 대상 토지는 서울특별시 안에 있어야 합니다. 전국을 대상으로 하는 LH의 토지 요건과 입지 평가가 궁금하다면 LH 신축매입약정 토지 요건·입지 기준과 비교해 보시면, 서울이라는 조건이 SH 검토에서 어떤 의미인지 더 분명해집니다.
진입도로는 실무에서 가장 자주 발목을 잡는 항목입니다. 도로가 사도이거나 확보되지 않은 경우, 사도 취득·지역권 설정 같은 추가 절차와 서류가 필요하고, 이를 충족하지 못하면 매입 대상에서 빠질 수 있습니다(매입 공고의 진입도로 요건 사례 기준). 정주여건은 점수에 반영되는 입지의 질로, 대중교통·생활 인프라 접근성과 실제 임대 수요가 있는 입지인지가 핵심 잣대가 됩니다.
제외·유의 대상 — 신청 전에 걸러야 할 것
다음에 해당하면 주택·토지가 매입 대상에서 빠지거나 제한될 수 있습니다. 계획 초기에 가장 먼저 점검할 항목입니다.
- 위반건축물: 건축법 위반건축물(불법 증·개축 등)은 매입에서 제외되는 대표 사유입니다.
- 진입도로 문제: 진입도로 미확보, 사도(개인 소유 도로)로서 사용 권원이 확보되지 않은 경우.
- 법률상 제한: 압류·가압류·경매개시 등 권리관계에 제한이 걸린 토지·건물.
- 면적·유형 미달: 전용면적 기준(85㎡ 이하 등)이나 공고가 허용하는 주택 유형에서 벗어난 계획.
- 품질·계획 불일치: 약정 때 협의한 설계·품질과 준공 결과물이 다른 경우, 검수 단계에서 보완·지연·제외 위험.
특히 SH는 2026년부터 3단계 컷오프 심사를 도입해 단계별 적합성을 평가하고, 자치구별 평가표를 공개합니다(SH 발표 기준). 평가표가 공개된다는 것은, 신청자가 자신의 계획안이 어느 단계의 어떤 기준에서 걸릴 수 있는지를 신청 전에 점검할 수 있다는 뜻이기도 합니다. 신청 절차 전반은 SH 매입약정 신청 절차에서 따로 정리했습니다.
BIM·GIS로 서울 대지의 입지·규모를 사전 검토하기
SH 매입약정 대상 여부는 결국 “이 서울 대지에서, 허용 유형의 주택을, 면적·품질 기준에 맞게 몇 세대 지을 수 있느냐”로 모입니다. 에이코드건축은 이 검토를 GIS(지리정보) 기반 입지 분석과 BIM 모델로 착공 전에 끌어옵니다.
- GIS 입지 검토: 서울 대지의 용도지역, 진입도로 현황, 역·정류장·생활편의시설까지의 거리를 지도 데이터로 시각화해, 정주여건 평가 항목을 사전에 가늠합니다.
- BIM 규모·면적 검토: 일조·사선·주차 기준을 반영해 세대 배치와 전용면적을 시뮬레이션하고, 85㎡ 이하 등 면적 기준과 목표 유형의 세대 구성을 충족하는지 미리 확인합니다.
- 사전 리스크 점검: 진입도로 권원, 위반건축물 여부 같은 매입제외 항목과 자치구별 평가표 기준을 모델·도면 단계에서 체크리스트로 짚어, 신청 후 탈락 위험을 줄입니다.
이렇게 하면 “신청해보고 떨어지는” 시행착오 대신, 토지·설계 검토 단계에서 사업성과 적합성을 정량적으로 따져볼 수 있습니다.
소규모 건축 계획 중이신가요?
BIM 기반 설계로 착공 전 비용·일정을 정확하게 파악할 수 있습니다.
상담신청
※ SH 매입약정 대상·기준은 공고 회차와 연도, 지역에 따라 수시로 바뀝니다. 정확한 적용 여부는 SH(i-sh.co.kr) 공고 원문과 담당 부서, 건축사와 상담하시기 바랍니다.